Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein gesetzliches Instrument, das 2015 eingeführt wurde, um den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Sie besagt, dass die Miete bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Wo gilt die Mietpreisbremse 2024?
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in bestimmten Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Landesregierungen entscheiden durch Rechtsverordnung, welche Gemeinden betroffen sind. Aktuell sind dies vor allem:
- Großstädte wie Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt
- Ballungsräume und Universitätsstädte
- Gemeinden mit besonders niedrigen Leerstandsquoten
- Gebiete mit überdurchschnittlich steigenden Mieten
Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht alle Mietverträge unterliegen der Mietpreisbremse. Folgende Ausnahmen gelten:
- Erstbezug nach umfassender Modernisierung: Wurden mehr als ein Drittel der Herstellungskosten für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet
- Neubau: Wohnungen, die erstmals vermietet werden
- Möblierte Wohnungen: Bei vollständiger Möblierung gelten andere Regelungen
- Vormiete über der Grenze: Lag die vorherige Miete bereits über der Mietpreisbremsen-Grenze, darf diese beibehalten werden
Berechnung der zulässigen Miete
Die Berechnung der maximal zulässigen Miete erfolgt in mehreren Schritten:
- Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (meist über Mietspiegel)
- Aufschlag von maximal 10 Prozent auf diese Vergleichsmiete
- Prüfung, ob Ausnahmen greifen
- Berücksichtigung der Vormiete, falls diese höher liegt
Beispielrechnung
Situation: 80 qm Wohnung in München, ortsübliche Vergleichsmiete: 15 Euro/qm
Berechnung: 80 qm × 15 Euro × 1,10 = 1.320 Euro maximal zulässige Miete
Praktische Tipps für Vermieter
1. Rechtssichere Dokumentation
Dokumentieren Sie alle relevanten Faktoren, die eine höhere Miete rechtfertigen könnten:
- Modernisierungsmaßnahmen mit Kostenbelegen
- Besondere Ausstattung oder Lage
- Vorherige Mietverträge und Mieterhöhungen
2. Mietspiegel richtig nutzen
Nutzen Sie aktuelle, qualifizierte Mietspiegel oder lassen Sie ein Gutachten erstellen. Achten Sie dabei auf:
- Vergleichbare Wohnlagen
- Ähnliche Wohnungsgrößen
- Vergleichbare Ausstattungsmerkmale
3. Transparenz gegenüber Mietern
Informieren Sie Mieter proaktiv über die Mietberechnung, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden:
- Legen Sie die Berechnung der Miete offen
- Erläutern Sie eventuelle Ausnahmen
- Stellen Sie relevante Unterlagen zur Verfügung
Häufige Fehler vermeiden
Diese typischen Fehler sollten Vermieter unbedingt vermeiden:
- Unvollständige Prüfung: Nicht alle Ausnahmen und die Vormiete berücksichtigen
- Falsche Vergleichsmiete: Veraltete oder unpassende Vergleichswerte verwenden
- Fehlende Dokumentation: Modernisierungskosten nicht ausreichend belegen
- Unwissenheit über örtliche Regelungen: Nicht prüfen, ob die Mietpreisbremse vor Ort gilt
Konsequenzen bei Verstößen
Verstöße gegen die Mietpreisbremse können erhebliche Konsequenzen haben:
- Mieter können die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete fordern
- Rückforderungen sind bis zu 2,5 Jahre rückwirkend möglich
- Bei vorsätzlichen Verstößen drohen Bußgelder bis zu 50.000 Euro
Fazit
Die Mietpreisbremse ist ein komplexes Regelwerk, das Vermieter genau kennen sollten. Eine sorgfältige Vorbereitung, ordnungsgemäße Dokumentation und transparente Kommunikation mit Mietern sind essentiell, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Bei Unsicherheiten sollten Vermieter unbedingt fachkundige Beratung in Anspruch nehmen.
Benötigen Sie Unterstützung bei der Vermietung oder Verwaltung Ihrer Immobilie? CampoProso steht Ihnen mit langjähriger Erfahrung zur Seite. Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung.